Fewo-aktuell
Relevante aktuelle Infos zur Ferienvermietung:
Ausgesuchte aktuelle Steuerinfos für private Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern
Finanzbehörde Hamburg & AirBnB
Freitag, 7.7.2023: Die Finanzbehörde Hamburg fragt die Buchungsdaten von 56.000 bundesweiten Nutzern bei AirBnB ab. Lesen Sie dazu den Focus-Artikel.
Die Abfrage ist außerhalb des Plattformen-Steuertransparenzgesetzes.
Neue Anlage V-FeWo für Ferienwohnungen ab 2023
Ab dem Veranlagungszeitraum 2023 wird es für vermietete Ferienwohnungen eine spezielle Anlage V-FeWo zur Einkommensteuererklärung geben.
Neben einigen allgemeinen Daten werden folgende neue Angaben abgefragt, wobei die Feststellungslast (Beweispflicht) dem Steuerpflichtigen obliegt:
- Tage der Selbstnutzung?
- Vermietungstage?
- Leerstandstage?
- ortsübliche Vermietungstage?
- Vermietung durch Vermittler?
- Lage der Fewo in einem ansonsten selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zur selbstgenutzten Wohnung?
- Befindet sich die Fewo in einem Ort, in dem sich eine oder weitere eigene Fewos befinden, welche selbstgenutzt werden?
Die dahinterstehenden Regelungen sind nicht neu, sie gelten bereits seit 2004. Das Problem bisher war, dass die maßgeblichen Angaben zwar zu berücksichtigen, aber nicht im Steuerformular anzugeben waren. So konnte das Finanzamt nur bei expliziten Nachfragen die Sachverhalte prüfen, was selten geschah. Welche Themen verbergen sich denn hinter diesen Angaben in der Anlage V-FeWo?
- Klärung der Einkünfteerzielungsabsicht und ggf. mit Hilfe einer Prognoserechnung
- Selbstnutzung ja/nein und ggf. anteilige Kürzung der gemischten Webungskosten (kann auch umsatzsteuerlich relevant sein: unentgeltliche Wertabgabe, § 15 a UStG Vorsteuerberichtigung)
Die meisten Antworten setzen entsprechende eigene Aufzeichnungen oder Berechnungen voraus, eine hingegen eine Rechercheleistung. Was ist "ortsüblich"? Der Begriff ist nach der Rechtsprechung nicht wortwörtlich zu verstehen, sodass es mehrere Interpretationen von "ortsüblich" gibt. Auch die Leerstandstage sind ggf. auf eine Selbstnutzung und Vermietung zu verteilen. Aber wie? Zu diesen Themen biete ich eine Online-Beratung an.
Es sind bereits Fälle bekannt geworden, in denen die leichtfertige Angabe von irgendwelchen Werten und Zahlen in der Anlage V-FeWo mit dem Finanzamt zu vermeidbaren Diskussionen bis hin zu einer möglchen Liebhaberei (steuerliche Unerheblichkeit der Einkunftsquelle) geführt haben.
Wachstumschancengesetz
Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes sind auch Änderungen vorgesehen, die für private Ferienvermieter bedeutsam sein können. Das Gesetz wurde am 27.3.2024 veröffentlicht.
Erwähnenswert für Vermieter von Ferienwohnungen:
- Grundsätzlicher Verzicht auf Umsatzsteuererklärungen von Kleinunternehmern ab dem Besteuerungszeitraum 2024. Mit Ausnahmen in folgende Fällen: u.a. innergemeinschaftliche Erwerbe, Reverse-Charge-Verfahren § 13 b UStG, innergemeinschaftliche Dreiecksgeschäfte. Ferner, wenn das Finanzamt zur Abgabe auffordert.
- Grundsätzliche Befeiung von der Abgabe von Umsatzsteuer-Jahreserklärungen für Kleinunternehmer ab dem Besteuerungszeitraum 2024. Auch hier gilt das nicht, wenn u.a. innergemeinschaftliche Erwerbe oder das Revese-Charge-Verfahren nach § 13 b UStG vorliegen. Siehe ersten Spiegelstrich.
- Option von Kleinunternehmern zur Regelbesteuerung (Vollunternehmer). Einführung einer Frist, dass dies nur noch erfolgen kann, wenn die Option bis zum Ablauf des zweiten auf den Besteuerungszeitraum folgenden Kalenderjahres erklärt wird. Gilt erstmalig für den Besteuerungszeitraum 2024. Die 5-jährige Bindungsfrist bleibt erhalten. Widerruf nur mit Wirkung zu Beginn des folgenden Kalenderjahres.
- Befreiung von der Abgabe von Umsatzsteuer-Voranmeldungen auf Antrag ab dem Besteuerungszeitraum 2025, wenn die Steuer im vorausgegangenen Kalenderjahr (frühestens 2024) max. 2.000 € (früher 1.000 €) betragen hat.
- Ist-Besteuerung auf Antrag, wenn der Gesamtumsatz ab 2024 nach § 19 III UStG max. 800.000 € (vorher 600.000 €) beträgt.
- Hier geht´s zum e-Rechnungs-Special
Grundstücks-GbR
In aller Kürze: Ab 1.1.24 gilt das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts). Betroffen von den Änderungen sind auch die Grundstücks-Gesellschaften bürgerlichen Rechts.
U.a. sind Grundstücksverfügungen (Kaufverträge, Verkaufsverträge, Besicherungen) nur noch möglich, wenn die GbR mit ihrem Namen in das neue Gesellschaftsregister eingetragen ist. Das widerum ist nur mit Hilfe eines Notars möglich.
Das Gesamthandsrecht wird aufgegeben. Das Gesellschaftsvermögen steht nun der GbR zu.
Wer also in 2024 u.a. Grundstücksverfügungen als GbR vornehmen möchte, lässt die GbR frühzeitig ins Gesellschaftsregiser eintragen. Ab diesem Zeitpunkt ist es eine eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts).
Febr. 2024: Finanzämter und AirBnB
Big-Brother-Steuer-Staat
Mittlerweile erhalten Mandanten Anfragen von Finanzämtern zur Versteuerung für Vermietungen, die über AirBnB abgewickelt wurden. Bezug genommen wird auf die Auswertung von Kontrollmaterial. Hintergrund sind Auskunftsersuchen, die deutsche Finanzbehörden (Hamburg stellvertretend für die anderen Bundesländer) an AirBnB gerichtet hatten. Letztinstanzlich hat der Europäische Gerichtshof den Auskunftsersuchen stattgegeben.
Die Nachfragen des Finanzamtes aufgrund des Kontrollmaterials lösen erhebliche Bürokratiekosten bei den Mandanten aus. Viele steuerehrliche Vermieter müssen darunter leiden, um einige wenige schwarze Schafe zu finden. Ich rechne bei meinen Mandanten durchschnittlich mit 2 Std. Bearbeitungszeit für die Zahlenaufbereitung und Beantwortung der Kontrollanfragen des Finanzamtes sowie der Klärung von Abweichungen. Und das mal 56.000 Anfragen bei AirBnB = Ca. 112.000 Bürokratiestunden nur auf Seiten der Steuerberater und ihrer Mandanten. Dazu kommt noch die Bearbeitungszeit in den Finanzämtern. Völlig unverhältnismäßig! - Dies ist ein Vorgeschmack auf die kommenden Auswertungen und Kontrollanfragen nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz.
E-Rechnung - ein Vorgeschmack auf 2025 bzw. 2028
B2B: Ab dem 1.1.2025 müssen Unternehmer (auch Vermieter von Ferienimmobilien) für E-Rechnungen mindestens empfangsbereit sein. Ebenso ist eine revisionssichere Archivierung und die Möglichkeit der Verarbeitung der E-Rechnung sicherstellen. Egal, ob Haupt- oder Nebengewerbe, egal ob Kleinunernehmer oder regelbesteuerter (Voll-)Unternehmer.
Einen Punkt aus dem Wachstumschancengesetz ziehe ich einmal vor. Grds. haben ab 2025 Unternehmer, die an andere Unternehmer Leistungen erbringen, bei Rechnungen über 250 € elektronische Rechnungen (insbesondere als XML-Datensätze) zu erstellen, zu übermitteln bzw. zu empfangen. Der Ferienvermieter ist auch Unternehmer. Auf der Seite seiner Eingangsleistungen sind B2B-Leistungen. Z.B. erbringt der Stromanbieter (Lieferant und Unternehmer) an den Ferienvermieter (Unternehmerkunde) eine Lieferung von Strom für die er dann eine elektronische Rechnung erstellen und übermitteln muss. Der Ferienvermieter muss dazu elektronisch "empfangsbereit" sein. Nach gegenwärtigem Stand der Gesetzgebung gilt das auch für Kleinunternehmer.
Auf der Ausgangsseite des Ferienvermieters (Vermietungen) werden selten andere Unternehmer als Kunden sein, die die Anmietung für ihr Unternehmen nutzen (wie z.B. bei Monteuren), sodass hier grds. keine elektronische Rechnungen erstellt werden müssen, es sei denn, die Leistung wird an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erbracht. Nach dem noch nicht verabschiedeten Jahressteuergesetz 2024 sollen hiervon die Kleinunternehmer ausgenommen werden. Sie dürfen auf der Ausgangsseite weiterhin "sonstige Rechnungen" (Papier, PDF, Bildformate) nutzen.
Übergangsregelung:
Es gibt nach § 27 Abs. 38 UStG eine zweijährige Übergangsfrist für die Ausgangsseite (=Eingangsseite für den Leistungsempfänger-Unternehmer), sodass für bis zum 31.12.26 ausgeführte Umsätze Papierrechnungen oder andere nicht strukturierte elektronische Formate (z.B. PDF, Bildformate) für die Rechnungen zulässig sein werden. Sollte der Gesamtumsatz 2026 max. 800.000 € betragen, sogar bis zum 31.12.27. Das nützt aber nichts für die Eingangsseite (Lieferantenrechnungen).
Achtung: Die Fristen betreffen nur die Ausstellung von Rechnungen im neuen strukturierten Format, nicht aber den Empfang! Da muss man ab 2025 empfangsbereit für die leistenden Unternehmer sein, die die Übergangsfrist nicht oder nicht vollständig nutzen. Trotz einiger Kostenlos-Einführungsangebote von Softwareanbietern ist es illusorisch, zu glauben, dass die E-Rechnung-Softwaresangebote auf Dauer kostenlos bleiben werden. Die Einführung wird insbesondere den kleineren Unternehmen Zeit und Geld bei fraglichem Nutzen für sie kosten.
Auch muss auf entsprechende Software- und Appentwicklungen von Anbietern gewartet werden. Die Finanzverwaltung wird keine (kostenlose) Software für e-Rechnungen anbieten. Also nicht wie bei Elster für die Steuererklärungen. Die Umsetzung wird einiges den Ferienvermietern abverlangen und wird per Saldo Geld kosten, jedenfalls für die kleineren Unternehmen.
XML-Datei als e-Rechnung
E-Rechnung visualisieren
Obwohl die Finanzverwaltung keine kostenlose Software für die E-Rechnung anbieten wird, hat sie nun auf dem Elster-Portal einen Online-Viewer (E-Rechnung visualisieen) eingeführt. Hier ist der Link!
In der Planung: Plattformen
Gesetzesplan für kurzzeitige Vermietungen (< 46 Tage), wenn der Leistende (Ferienvermieter) eine Privatperson oder ein Kleinunternehmer ist
Es ist bekannt, dass viele Rechtsgeschäfte täglich über Plattformen digital abgewickelt werden. Daher werden auch in entsprechender Größe schwarze Schafe unter diesen Geschäftsabschlüssen vermutet. Wie kann dies bei der Umsatzsteuer eingedämmt werden?
Grundmodell des Plans am Beispiel aus der Ferienvermietung:
Ferienvermieter vermarktet beispielsweise über die elektronische Schnittstelle AirBnB und verkauft dort seine Dienstleistung (kurzzeitige Beherbergung) an den Gast.
Bisherige Konsequenz: Der Ferienvermieter muss sich um die Steuerfolgen bei Einkommensteuer und Umsatzsteuer kümmern.
Der Plan: Es wird bei der Umsatzsteuer eine fiktive Leistungskette ab 1.1.2026 angenommen werden; (Entwurf § 3 IIIa UStG, Art. 14 a MwStSystRL).
Der Ferienvermieter vermietet fiktiv dann umsatzsteuerfrei an die Plattform und die Plattform (elektronische Schnittstelle) an den Gast und muss wiederum Umsatzsteuer in Rechnung stellen. D.h., die Plattform muss sich um die Umsatzsteuer kümmern und sie ans Finanzamt abführen.
Es bleibt abzuwarten, ob die Pläne so Gesetz werden.
(Stand 11.5.2024)
Die neue Kleinunternehmerbesteuerung ab 2025
Das Jahressteuergesetz 2024, das Änderungen bei der umsatzsteuerlichen Kleinunternehmerregelung vorsieht, ist am 22.11.2024 vom Bundesrat durch Zustimmung bestätigt worden. Es fehlt nur noch die Verkündung. Ein kurzer Überblick zur neuen Kleinunternehmerbesteuerung national (im Inland ansässig mit Inlandsumsätzen):
a) der Vorjahresumsatz (Netto-Ist-Umsatz) max. 25.000 € beträgt und
b) solange der Umsatz im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigt. Bei Überschreitung erfolgt der unterjährige Wechsel mit Überschreitung in die Regelbesteuerung.
Bei Einhaltung dieser Grenzen sind die Kleinunternehmerumsätze nun umsatzteuerfrei! Es wird nur noch auf die tatsächlichen Umsätze abgestellt.
Erstmalige Anwendung der neuen Regelung ist ab 1.1.2025.
Die Altregeln mit 22.000 € Brutto-Ist-Vorjahresumsatz und Prognoseumsatz von 50.000 €, sowie der Umrechnung des Umsatzes bei Teil-Kalenderjahren in einen Jahresumsatz (z.B. bei Gründung) entfallen damit ab 1.1.2025.
(Stand 22.11.2024)
Pressemitteilung OVG Schleswig-Holstein
Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht hat mit Urteilen vom 24.4.2024 die Zweitwohnungsteuersatzungen von Timmendorfer Strand und Hohwacht für unwirksam erklärt. Die Übernahme eines unveränderten Bodenrichtwertes als Lagewert hat nicht den bislang von der Rechtsprechung geforderten "lockeren Bezug" (= Minimalanforderung) zum eigentlichen Besteuerungswert entsprochen, der den Aufwand für das Innehaben einer Zweitwohnung widerspiegeln soll.
Details:
Schleswig-Holsteinisches Oberverwaltungsgericht, Pressemitteilung vom 25.4.2024 [96 KB]
Es sind zwei Verfahren, die vom OVG entschieden wurden. In beiden Fällen wurde die Revision zugelassen. Ob diese wahrgenommen wurde, ist nicht bekannt.
Eigene Anmerkungen:
Einfach ausgedrückt: Der Bodenrichtwert als bestimmender alleiniger Wertmaßstab ist für die Bestimmung des Aufwandes für das Innehaben einer Zweitwohnung zur persönlichen Nutzung ungeeignet. Und das Modell mit dem Bodenrichtwert haben viele Gemeinden in ihren Zweitwohnungsteuersatzungen eingeführt.
Die Vorgehensweise der Stadt Tönning mit einem modifizierten Bodenrichtwert wurde hingegen akzeptiert. Es ist zu vermuten, dass sich nun von dem Urteil betroffene Gemeinden daran ausrichten werden.
Ergänzender Hinweis: Die zwei o.g. OVG-Urteile sind inzwischen rechtskräftig.
Beratung
Wünschen Sie eine nähere Beratung zur zu den obigen Themen so nehmen Sie bitte:
a) für ein kostenloses Kennenlern- bzw. Informationstelefonat (noch keine Beratung) eine Terminbuchung
oder
b) für eine kostenpflichtige Videocall-Online-Beratung hier eine Terminbuchung vor. Dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Privatvermieter (natürliche Personen) von Ferienimmobilien für kurzfristige Beherbergungen.